中国社会科学院财经战略研究院3日发布《中国住房报告(2015-2016)》。报告指出,2015年房地产市场的住房形势超出预期。一方面投资增速呈俯冲式下降,对经济增长直接贡献几乎为零;另一方面,库存高企,去化压力增大,商品住房过剩总库存高达21亿平方米,仅现房库存去化就需23至24个月。与此同时,住房市场步入“结构性过剩”时代,内部结构失衡,“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。
报告称,2016年中国楼市内部条件与外部环境并不乐观,在此背景下,房价存在较大幅度下跌的波动运行可能性,但由于宏观政策进一步宽松,房地产市场不会硬着陆。
加剧 现房库存去化周期高达24个月
报告指出,今年以来,虽然宏观政策一再宽松,商品住房库存去化却难见好转。作为代表开发商预期、潜在库存以及市场需求的新开工面积、施工面积以及竣工面积三个典型指标,虽然整体趋缓,供应量减少,但待售库存压力却没有较大缓解。
具体来看,新开工方面,自年初以来同比持续下滑,2月到9月之间累计额的同比增长率甚至为-13.5%到-20.9%。施工面积方面,自2004年10月8.8%的同比增幅逐步放缓至2015年8月的0.2%。竣工方面,则仅维持在-10%到-20%。
尽管投资、施工等数据大幅放缓,但新建商品住房待售量却未减,截至10月底,新建商品住房待售面积为43654万平方米,同比上升14%。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,宏观政策刺激力度加大,特别是信贷宽松,促使5月以来住房销售速度显著提升,但市场观望情绪浓厚,仍未扭转库存高企的现实,也再次说明了库存的严峻性。
“商品住房过剩总库存量高达21亿平方米。”倪鹏飞说。报告指出,目前现房方面,去化超过18个月以上的过剩1亿平方米,期房方面,去化超过2年的过剩面积达19.96亿平方米。
以2015年商品住房总库存计算,总库存预计达39.96亿平方米,其中,期房库存即在建房待售面积35.7亿平方米,去化周期达4.5年,现房待售面积方面,库存4.26亿平方米,去化周期为23个月。值得注意的是,按照最大合理库存存销比例,商品住房合理总库存仅为22亿平方米,其中,现房库存去化周期18个月,面积为3.21亿平方米,期房去化24个月,涉及15.78亿平方米。
去化周期方面,目前现房库存高达23至24个月,远高于6至18个月的合理区间,较2012年的11个月左右更是大幅上涨。
失衡 住房市场步入“结构性过剩”时代
报告指出,当前我国住房市场一个很突出的问题是,住房市场发展严重失衡,结构性过剩与结构性短缺并存。一线城市住房供求矛盾突出,房价畸高;三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩,库存高企,房价下跌。
社科院财经战略研究院邹琳华博士表示,过去十年,在快速城镇化与工业化浪潮的推动下,城镇住房整体呈现供不应求态势。但2014年以来,住房总量“供不应求”时代淡出,“结构性过剩”时代到来。
邹琳华表示,虽然住房总量短缺时代已过去,三四线城市住房短期过剩明显,但由于人口的净流入及收入水平的提高,一线城市住房现阶段仍存部分短缺。
