装修问题

根据我国相关法律的规定，期房销售应符合下列五个条件：
第一，已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押；
第二，持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人；
第三，按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间；
第四，已经同金融机构签订预售款监管协议；
第五，已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。

1、具备权益转让条件。根据《办法》规定，预购房转让必须有预购人与房地产开发企业签订了商品房预售合同，并在房地产管理机关进行预售登记后就可以进行转让。在此，虽未对预售认购协议签订后的转让作出禁止性规定，但实际上排除了签订认购协议就转让期房的合法性；
2、征得开发商同意。根据《办法》规定，预购人未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意；已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人无须征得房地产开发企业的同意，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。这一规定符合《合同法》关于合同转让的规定；
3、转让合同与登记。《办法》规定，转让与售房的应当签订书面合同，并在合同签订后15日内进行预售变更登记；
4、权益转让的法律后果。根据《合同法》的规定，合同转让后，受让人取得合同当事人的权利。预购房转让后，受让人取得原商品房预售合同约定的预购人（房屋买受人）的一切权力；
5、转让价格。《办法》对转让价格没有作出规定，《合同法》对合同转让也没有作规定。所以，对楼花的转让未必是原价。

(1)必须存在有效的商品房预售合同
　　转让合同是以预售合同为基础的，预售合同无效，转让合同当然无效。
(2)标的物为正在建设而未竣工的商品房
要严格区分现房抵押与期房按揭。最高院在(1996)第3号文件第30条规定：“商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并蚩尤房屋所有权时，将房屋再转让给他人的，按一般买卖关系处理。”我国香港地区也严格区分了衡平法按揭和法定押记[42]。
(3)必须取得银行的同意
　银行和预售人之间形成了借贷法律关系和抵押法律关系，相应的银行是债权人和抵押权人。抵押权是物权，物权具有追及力，无论抵押物转辗到何人之手，抵押权人都可以行使抵押权。我国《担保法解释》也修正了《担保法》规定的抵押人转让抵押物未取得抵押权人同意时转让合同无效的规定。在借贷法律关系中，债务人转让债务必须征得债权人的同意，否则转让不发生效力。可见，征得银行的同意是基于银行和预售人之间的借贷关系，而非抵押关系，必须明确这点。
(4)应该通知开发商
开发商和预售人之间是商品房买卖法律关系和借贷保证法律关系。相应的开发商是债务人和连带保证责任人。在前者中，银行和预购人已经支付了全部房款，开发商作为债务人必须按时交付房屋，预购人是债权人，其转让债权时无须征得开发商同意，仅须通知即可。在连带责任保证法律关系中，在预购人不能按期付款给银行时，开发商承担回购义务，是连带责任保证人。按《担保法》规定，在保证期间，债权人许可债务人转让债务时，未经保证人同意，保证人不再承担保证责任，可见期房转让不以取得预售人同意为要件，不过在实际操作中，各银行都在借款合同中约定预购人转让期房时必须取得开发商的同意，以此来保护自身利益。
(5)预购人与下手买家签定转让合同，并办理了有关手续

在期房转让中办理预售合同权益转让的最多。预售合同转让必须满足以下条件之一：该房屋的大产证尚未办出，该房屋尚未交房，上家已付清所有房款。
在符合条件的情况下，进行权益转让有两种方式：一种是发展商同意的权益转让。须办理以下手续：将上家与发展商签订的所有预售合同全部借出(至少五本以上);准备上家购买该房屋的全额发票;签订相关的该房屋转让的权益转让书;买卖双方前往发展商处办理权益转让手续，且发展商在权益转让书上盖章确认;办理相关的贷款手续;双方前往交易中心办理权益转让手续。另一种是发展商不同意的权益转让。须办理以下手续：将上家与发展商签订的所有预售合同借出(至少一本);办理预售合同复印件与原件相符的公证，由公证处出具至少五本公证后的预售合同复印件;准备上家购买该房屋的全额发票;以挂号信方式将转让该房屋的消息告知给发展商;签订相关的该房屋转让的权益转让书;办理相关的贷款手续;双方前往交易中心办理权益转让手续。

·  开发商与买房人所签订的商品房买卖合同在有效期内；
　　·  商品房预售合同已经生效并办理了预售登记或交易手续、交清了相关的税费；
　　·  在预售房屋还没有实际交付之前；
　　·  转让行为符合当地有关法规、政策，没有违法行为。

根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的问题，由国务院另行规定”。但是国务院至今没有作出规定，建设部的《商品房销售管理办法》对此也没有规定。于12月1日生效的《北京市城市房地产转让管理办法》（《以下简称办法》）对此作出明确规定，填补了这一法律空白。  该《办法》第四十四条  预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理：（一）未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意；（二）已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。  转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售登记。  ”
期房的转让不是房屋的转让，而是预购合同的转让。因此，期房符合一定的条件是可以转让的。

征得开发商同意。根据《办法》规定，预购人未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意；已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人无须征得房地产开发企业的同意，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。这一规定符合《合同法》关于合同转让的规定；权益转让的法律后果。根据《合同法》的规定，合同转让后，受让人取得合同当事人的权利。预购房转让后，受让人取得原商品房预售合同约定的预购人（房屋买受人）的一切权力；
必须取得银行的同意
　银行和预售人之间形成了借贷法律关系和抵押法律关系，相应的银行是债权人和抵押权人。抵押权是物权，物权具有追及力，无论抵押物转辗到何人之手，抵押权人都可以行使抵押权。我国《担保法解释》也修正了《担保法》规定的抵押人转让抵押物未取得抵押权人同意时转让合同无效的规定。在借贷法律关系中，债务人转让债务必须征得债权人的同意，否则转让不发生效力。可见，征得银行的同意是基于银行和预售人之间的借贷关系，而非抵押关系，必须明确这点。

期房转让的条件：
1、买卖双方（卖方如果结了婚，必须夫妻双方都到）持买卖协议、双方《身份证》（卖方夫妻双方都要，还要户口本）、原《房屋所有权证》到房地产交易管理部门申请办理房屋产权转让手续；并申报交易价格；  
2、房地产交易管理部门根据需要（实际上是必须，因为房地产交易管理部门一般和房地产评估机构是一伙的），要求对交易的房地产进行价格评估；  
3、由买方到财政部门缴纳契税，卖方到地方税务局申报缴纳营业税、个人所得税（根据情况有优惠政策），任任何买卖双方（也可以在合同或协议中约定一方）到房地产交易管理部门缴纳交易费、工本费；  
4、等待领《房屋所有权证》  
5、买方持新的《房屋所有权证》和原来的《土地使用权证》到国土资源管理部门办理土地使用权变更手续，工本费，领取新的《土地使用权证》。