装修问题

一、房产抵押贷款的风险点
 1、租赁权对抗的风险
 按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，由于租赁仍然有效，信用社将无法处理抵押房产。借款人与信用社签订借款合同前，如果以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，并且要求承租人一次性付清租赁费，信用社将无法获得租金收入用于还贷。
 2、抵押登记权的风险
 土地使用权的风险，信用社办理房产抵押登记手续时，如果没有同时办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。登记期限的风险，信用社办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将因到期而自动失效。
 3、土地性质引发的风险
 我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，出让土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。土地使用年限到期，信用社将无法处置土地上的房产。
 4、土地用途变更的风险
 出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的。借款人如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据《土地管理法》规定，国家可以无偿收回土地使用权，信用社将无法处置抵押房产。
 5、在建工程抵押的风险
 建设工程价款优先权，根据《合同法》规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权。税收优先权，根据《税收征收管理办法》规定，纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，税收优先于担保物权。
 6、共有财产抵押的风险
 根据《担保法解释》规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果财产共有人没有签字，就会自动丧失抵押权。

主要风险如下：一是贷款集中度风险。二是房地产开发贷款风险。12月末住房开发贷款关注类余额比4月份“新国十条”出台前增加近8亿元，商业用房开发贷款关注类余额也增加2亿元。三是部分区镇级平台公司贷款风险。四是流动性压力。存款增速放缓与贷款长期化趋势的矛盾有加剧趋势，全年新增中长期贷款占比已达84%，而定期存款增量占比不到40%