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划拨土地使用权评估方法是什么?

提问者：凭海而居2024-05-12

答

划拨土地使用权评估是规范土地使用制度、深化土地使用制度改革的重要环节，是企业改制、城市土地收购储备、房屋拆迁补偿及今后国家征地等经济活动的必由之路，也是实际工作中亟待解决但又没有解决好的问题。2002年7月1日实施的国家标准《城镇土地估价规程》规定：“划拨土地使用权价格评估，可采用收益还原法，市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等，各方法的应用与出让土地使用权评估相同”。但到底如何科学合理地评估划拨土地使用权呢?本文希望从以下几个方面对此进行探讨。 1 划拨土地使用权与出让土地使用权的差别虽然划拨土地使用权评估可以与出让土地使用权评估采用相同的方法，但毕竟二者在许多方面存在差异，分析它们之间的差异，有助于科学合理地评估划拨土地。 1．1 土地取得方式及成本的差别土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨土地只是支付了土地补偿等土地取得费(在早期有些土地使用者连这个费用都不用交)，而国家在这一行为过程中并未获得任何收益。国有土地使用权出让是指县级以上人民政府将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用者除了要支付土地补偿费、安置费等土地取得费外，还要支付国家作为国有土地所有者主体应该获得的土地收益。 1．2 土地内涵权能的差别无论是出让土地使用权还是划拨土地使用权，都是从土地所有权中分离出来的部分权能的组合，只是土地权能的构成不同而已。出让土地使用权具有较全面的土地权能，包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和部分处分权。划拨土地使用权所具有的土地权能则不全面，只包括土地占有权、土地使用权和部分土地收益权和非常有限的土地处分