装修问题

第一种情况下的“竣工”需要区分民事法律上的“竣工交付使用”行为与行政程序上的“竣工验收合格”行为。民事法律上的“竣工交付使用”是指承发包双方当事人对承发包合同履行情况的相互认可，对发包方而言是工程完工方面量与质的验收和接受，对承包方而言是工程款的确定与收取。工程“竣工交付使用”的法律特征是建设工程标的物占有权的转移。行政程序上的“竣工验收合格”则是在“竣工交付使用”基础上完成法定的行政许可手续，目前主要涉及建筑、规划、消防、卫生防疫、环保、住宅等一系列部门的竣工验收。从这个角度讲，竣工交付使用不等于竣工验收合格，两者的差异在于竣工验收标准有的可能相同，有的有所不同，从行政许可改革的趋势看，两者分别进行的可能性越来越大。因此，工程款优先受偿行使权6个月期限的起算时间应以承发包双方当事人之间的“竣工交付工程”之日为准，而不是完成全部行政程序上的“竣工验收合格”之后。  
   工程处于无法完工的情形时，工程价款优先受偿权的行使时间就转化为建设工程合同约定的竣工之日。其时，建筑承包人就可以开始与发包人协商处理工程价款的确定与支付问题；双方不能达成协议时，建筑承包人就可以也只能通过直接行使工程拍卖权以实现其工程价款优先受偿，而这一权利行使的期限应为合同约定的工程竣工之日起6个月内。  
第二，建筑承发包合同中应明确约定工程竣工交付时，工程价款结算方法及结算时限，以避免因寻找审价师而拖延工程结算时间。  
   行使拍卖权的三个关键问题  司法解释将工程拍卖权行使的时间确定在工程竣工后，那么一个自然发生的变化是行使优先受偿权的标的物由建设工程转变为房地产。由于建设工程交付后建筑承包人失去了对其占有权，房地产法律特性与建设工程不同之处是具有随时转让的可能性，如何确保优先受偿权行使具有实在的标的物就成为建筑承包人必须解决的一个操作问题。  
三是向房地产登记机构办理工程拖欠款额确定登记与抵押权登记，以阻断可能发生的由该建设工程转化为房地产后的恶意转让。

你好建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。因此，工程价款优先权的行使必须在法律规定的6个月期限内行使，若承包人怠于行使其权利超过规定的时间，优先权就消灭，承包人就不再享有工程价款优先受偿权。依据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。对于未完工工程，优先权的起算点为建设工程合同约定的竣工之日。  二、优先受偿权的效力。  “工程价款优先权”是法定优先权，其权利优先于抵押权和其他债权。比如业主单位拖欠的债务、以在建工程作为担保物提供抵押的银行贷款等，其权利受偿均排在工程价款优先权之后；但若承包人超过规定时间没有行使优先权，则丧失优先权，银行的抵押权就优先于承包人的工程价款受偿，业主单位若资不抵债，工程价款就无法得以受偿。可见，工程价款优先受偿权是法律赋予施工企业的一把保护伞，必要时我们需要充分予以应用。