装修问题

购房人与开发商签订购房合同时，一般都会约定开发商逾期交房达到一定期限时，可退房。当开发商逾期交房时，如果购房人不及时行使自己的权利，则合同解除权就会丧失。
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的有效期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
　　本条规定的3个月和1年这两个期间属于除斥期间，只要期限届满，解除权人不行使解除权，该权利即归于消灭，也就是说，当开发商延期交房的时间达到合同约定的解约条件，购房人开始享有法定的解除权;同时从该日起的解除权也进入了一年的除斥期间。如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同，其诉讼请求将得不到法院支持;如果在购房人享有解除权之日起一年内，如果开发商催告购房人行使解除权，则购房人在收到催告之次日起3个月内应行使解除权，过了3个月购房人才向人民法院提出解除合同的诉讼请求的，同样不会得到法院支持。
　　因此，当开发商延期交房时，购房人应及时行使自己的权利，以免权利的丧失。

合同解除是指一方根据约定或法定事由，终止合同履行的民事行为。没有出现法定或约定事由，任何一方不得擅自解除合同。提出解除请求的一方承担举证责任，证明出现法定解除事由或者出现约定解除条件。
（一）合同解除权包括法定解除权和约定解除权两种。
法定解除权是指出现法定事由，当事人依法解除合同的权利；约定解除权是指当事人根据合同约定的解除条件解除合同的权利。二者在解除条件及行使方式上具有不同。
1、法定解除权的行使：
法定解除权在五种情况下行使，包括不可抗力、预期违约、根本违约、迟延违约及其他法定情况。出现上述情形，一方告知对方解除合同的意思表示即可，无需得到对方同意。其中迟延履行的情况比较特殊，需要经过催告后的合理期限，守约方才拥有解除权。
2、约定解除权的行使：
约定解除权是指出现合同约定的事由，守约方依约定解除合同的权利。只有约定解除的条件成就时，守约方才可以行使解除权。解除条件成就并不导致合同自动解除，必须由守约方行使解除权之后合同权利义务才告终止；守约方解除合同无需对方同意。另外，当事人协商一致可以解除合同，张志胜律师认为，此类形式实质上仍然是约定解除的一种，只不过不是事先约定解除权而已。
（二）解除权的行使期限：
解除权人应当在法律规定或约定的期限内行使解除权，否则，解除消灭。法律没有规定或当事人没有约定期限的，经对方催告后合理期限内仍不行使解除权，该权利消灭。如，根据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷的司法解释规定，法律没有规定或当事人没有约定，经对方催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当自发生之日起1年内行使。
二、合同解除权行使有何效力
依法定理由或约定理由解除合同，应当通知对方，合同自解除通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力；法律、行政法规规定解除合同应办理审批、登记手续的依其规定。
合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的可以要求恢复原状或采取其他补救措施及赔偿损失。

行使解除权是需要通过法院来解除合同的。当事人享有的解除权包括两种：一是当事人约定的解除权；二是法律规定的解除权。无论是法律规定的解除权还是当事人事先约定解除权，都会有一定的条件，由当事人一方或双方享有解除权。例如，一方严重违约，另一方享有解除权，但因出现不可抗力导致双方都不能履行其主要义务的，此时双方均有解除权。如果当事人就解除权问题发生争议，一方当事人可以向仲裁机关或人民法院提出解除合同的请求，而仲裁机关和人民法院作出的裁决则应对解除权的存在与否进行确认。解除权是当事人享有的一种权利，他可以行使，也可以不行使。至于约定解除中当事人事后协商解除，则不存在解除权问题。