装修问题

房地产土地增值税“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

一、核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。
二、减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。
1.能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：(1)取得房地产时有效发票所载的金额
(2)按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额
(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金
(4)取得房地产时所缴纳的契税。
2.不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：
(1)取得国有土地使用权时所支付的金额证明
(2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)，需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认
(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。

①扣除项目金额=评估价格+转让环节缴纳的税金  =108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7万元
②增值额=120-112.7=7.3万元
③增值率=7.3/112.7=6.48%<50%，适用30%税率
④应缴纳土地增值税=7.3×30%=2.19万元。

房地产企业土地增值税如何清算，一般情况如下：  
房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）：  
1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等）  
2、计算收入  
3、收入－扣除项目金额=增值额  
4、增值额/扣除项目金额=增值率  
5、按税率计算税额  
基本步骤如下：  
计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率  
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。  
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。  
计算增值额的扣除项目：  
（1）取得土地使用权所支付的金额；  
（2）开发土地的成本、费用；  
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；  
（4）与转让房地产有关的税金；  
（5）财政部规定的其他扣除项目。