装修问题

你好，　关于修订《关于全额集资建房使用住房公积金贷款的补充规定》的通知，对省直各单位和中央驻肥单位全额集资建房使用住房公积金贷款做出了补充规定。  
　　根据规定，全额集资建房单位应提供建设用地规划许可证；土地使用证；建房立项报告或批文；建设工程规划许可证；施工许可证；建筑面积测绘报告；单位法人证书；组织机构代码证，以及单位提出贷款书面申请（并提供贷款人员名单）。  
 
　　单位全额集资建房在房产证未办妥之前，应指定1个有独立法人资格的企业作为担保单位，并在与银行签订的贷款协议中予以明确。如无独立法人资格的企业出面担保，单位自身也不能与银行签订担保协议的，借款人应缴纳贷款保证金，保证金直接缴至单位在银行开设的保证金账户。  
 
　　担保协议签订后，由担保单位向银行缴纳总房款10%-20%的全额集资建房保证金；待借款人房产证办妥后，银行以借款人房产证作为抵押，退回担保单位缴纳的保证金；如办不成房产证则从担保单位的保证金中扣除贷款本金和利息。单位不符合担保条件的，个人按总房价的5%缴纳保证金，由单位统一办理。待借款人房产证办妥后，银行以借款人房产证作为抵押，退回个人缴纳的全部保证金；如办不成房产证或办成房产证后借款人逾期3期以上不还款，则从保证金中扣除贷款本金和利息。  
 
　　根据新规定，贷款的程序是先由全额集资建房单位向省直住房公积金管理分中心提出书面申请；单位如实提供建房相关资料；省直分中心指定贷款银行后，由银行、产权单位及担保单位签订协议，并缴纳保证金，提供银行转账存单。提供全额集资建房个人相关材料，由单位统一到省直分中心办理。

1.产权全部是单位员工个人集资房
　　对于产权全部是单位员工个人的情况，因为产权属于员工个人即转让人，即使单位内部规定，员工不得转让，但是该规定系单位内部规定，对第三人不具有约束力，并且《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(建设部1999年5月1日施行)第五条规定：“已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售”。因此此种情况下该协议没有违反相关的法律规定，即应认定转让有效。如果一方违反约定，不履行转让协议，另一方可按协议约定，要求其承担相应的责任。
2.产权部分是单位，部分是员工个人的集资房
　　对于这种情况下，因为集资房是单位与个人共有，根据民法通则及相关法律规定，一方未经其他共有人同意不得擅自处分共有物，况且自《物权法》实施后，不动产是登记主义，集资房登记有共有人的情况，因此第三人在购买集资房时是可以知道单位是共有人的，因此不适用善意取得，再者，购买人未经共有人的同意，也过户不成。因此，对于单位员工与第三人签订的集资房转让协议应是无效的或部分无效的，若出卖人将相关款项补齐之后，就可以获得完全产权进行转让。
希望可以帮助你

你好，1.首先必须明确单位集资建房大都体现了单位对员工的福利政策，因此有些单位在与员工签署的《集资合同》中对集资房的转让问题多有限制。外单位的人如果有意购买集资建房单位有集资资格员工的集资房，必须前往该单位了解以下情况：单位是否同意员工转让集资房？是否对员工的转让行为设定了限制条件？设定了哪些条件？单位是否保留优先购买权？等等。建议仔细查阅《集资合同》的相关规定。
 2。其次要明确购买此类集资房是有很大风险的。现实中，部分集资员工在与甲方已签订房屋转让协议的情况下，又以更高的价格将该房转让给乙方，且已与乙方办理产权过户手续，则甲方无法取得该房的所有权。
 为最大限度地避免风险，建议在转让合同中载明下列内容：1、分期付款方式。即签订合同时付多少，交房时付多少，办理好产权过户手续后付多少；2、办理产权过户的期限。要求转让人必须在取得产权证后多少日内协助办理产权过户；3、违约责任。特别约定集资方不得再行将房屋转让给第三人，如有此类情况导致产权证无法落实，要求集资方承担违约责任。